Palmarès des 10 villes où investir en 2012

Certes, le Scellier est voué à s’éteindre fin 2012. Mais est-ce une raison pour investir n’importe où ? Assurément non. De nombreux éléments doivent être pris en compte avant de faire le choix de la ville dans laquelle vous allez investir. C’est tout l’objet de notre palmarès. Pour l’établir, nous avons pris le pouls des 30 villes françaises les plus peuplées et en avons extrait celles qui nous paraissent les plus dynamiques.

La démographie, l’emploi, les étudiants

Les critères que nous avons retenus tiennent tout d’abord à la démographie et à l’emploi. En matière d’immobilier, ces deux éléments sont étroitement liés. Car à l’évidence, une ville ne s’épanouit démographiquement que si elle offre de l’emploi à sa population. Et pour attirer les entreprises, mieux vaut avoir quelques atouts dans sa manche. Une desserte TGV, des transports en commun (métro, tramway), des pôles d’activité susceptibles d’accueillir les entreprises, une offre immobilière attractive pour loger les salariés et les cadres mutés. Notre palmarès a également pris en compte la population étudiante, un élément qui contribue généralement au dynamisme du marché locatif. Et comme notre palmarès est avant tout immobilier, nous avons aussi mesuré l’évolution du montant des transactions sur un an, considérant que la hausse des prix était un facteur de dynamisme du marché.

Les prix, le marché locatif, les investisseurs

Quelle que soit la ville, le marché immobilier est fonction de l’offre et de la demande. La hausse des prix survient lorsqu’il y a déséquilibre entre ces deux éléments. Si l’offre manque face à une forte demande, les prix s’envolent. A contrario, une offre importante et une demande peu tonique tendent à faire laisser les valeurs. Il en va de même pour le marché locatif. Dans ce domaine, nous avons observé l’évolution des petites surfaces – studios et deux pièces – s’agissant des biens qui font l’objet de la plus forte demande (étudiants, jeunes couples, couples éclatés…) et autorisent les meilleurs rendements. Enfin, un dernier indicateur a été pris en compte dans notre palmarès : la part des investisseurs présents sur le marché de l’immobilier neuf, un chiffre qui reflète leur confiance dans l’attractivité d’un marché.

Le classement selon les catégories

Pour chacune des villes étudiées, nous avons attribué un classement de 1 à 30 en fonction de la place occupée dans chacun des thèmes retenus. Pour chaque thème, le total des points obtenus nous a permis de déterminer un classement et de faire ressortir les villes qui, selon nos critères, se détachent. Dans le trio de tête, on trouve Bordeaux, Nantes et Toulon. Viennent ensuite Paris, Lyon, Toulouse, Villeurbanne, Strasbourg,Lille et Nice. Certaines villes, pourtant leaders dans quelques domaines, n’apparaissent pas dans notre classement. C’est le cas d’Aix-en-Provence qui s’octroie la première place en termes d’emploi (+ 30 % en 10 ans selon l’Insee), du Havre, qui atteint la première place en matière d’évolution des loyers des 2-pièces en 2011, ou encore de Dijon, ville où le neuf a vu ses prix grimper de 19,5 % l’an dernier selon les données Perval/notaires.

Nos sources

• Evolution démographique sur 10 ans (Insee)
• Evolution emploi sur 10 ans (Insee)
• Evolution nombre d’étudiants sur 10 ans (source Insee)
• Evolution du prix moyen au m² dans le neuf sur un an (source Perval/notaire)
• Evolution du prix moyen au m2 dans l’ancien sur un an (source Perval/notaire)
• Evolution du loyer d’un studio sur un an (source Clameur)
• Evolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (source Clameur)
• Part des investisseurs (source Fédération des Promoteurs)

Colette Sabarly et Anouck Brice © Explorimmoneuf.com